Saint-Roch à Amiens : le bâti d'après-guerre pèse plus lourd que le bâti ancien
En bref
Dans un rayon de 700 mètres autour de la rue Saint-Roch, à Amiens, 7,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G. Les 2 641 logements construits entre 1948 et 1974, soit 43 % du secteur, affichent 9,1 % de passoires et 0,6 % de classes A ou B.
Ce que disent les diagnostics du secteur
Les données publiques de l'ADEME permettent de descendre à l'échelle du quartier. Dans un rayon de 700 mètres autour de la rue Saint-Roch, 6 156 diagnostics ont été réalisés : l'un des échantillons les plus fournis d'Amiens.
Leur répartition : 7,6 % de passoires classées F ou G, 20,0 % de classes E, 33,4 % de D, 36,0 % de C et 3,0 % de classes A ou B.
Précision de méthode : il s'agit d'un rayon, pas du périmètre administratif du quartier, et les rayons de secteurs voisins se chevauchent partiellement.
Deux générations portent le problème
La répartition par période est déséquilibrée. Les 2 641 logements de 1948-1974 représentent 43 % du secteur et affichent 9,1 % de passoires pour seulement 0,6 % de classes A ou B.
Les 1 445 logements antérieurs à 1948, 23 % de l'échantillon, sont plus exposés encore, à 14,8 % de passoires, mais ils sont deux fois moins nombreux.
En volume, c'est donc la couche d'après-guerre qui pèse le plus, alors que l'attention se porte spontanément sur le bâti ancien. Pour un acheteur, cela signifie qu'un logement des années 1950 ou 1960 mérite ici autant de vigilance qu'une maison de brique du XIXe.
Ce qui a été construit depuis ne compense pas
Les générations plus récentes évitent la passoire mais ne produisent presque aucune bonne étiquette.
Les 965 logements de 1989-2000 affichent 0,4 % de passoires et 0,9 % de classes A ou B. Ceux de 2001-2005, 293 diagnostics, 0,3 % et 1,7 %. Ceux de 2006-2012, 134 diagnostics, 0,0 % et 0,7 %.
Seuls les 404 logements de 2013-2021 sortent du lot, avec 31,7 % de classes A ou B. Ils représentent 7 % du secteur : ils créent un haut de marché étroit sans déplacer la moyenne.
Les maisons, deux fois plus exposées
La répartition par type de bien recoupe celle des périodes. Les 680 maisons du secteur affichent 15,3 % de passoires et 2,1 % de classes A ou B.
Les 5 264 appartements sont à 6,5 % et 3,2 %, les 212 immeubles entiers à 8,5 % et 0,0 %.
Une maison sur six est donc une passoire dans ce périmètre. C'est le régime de la maison amiénoise, en brique et souvent mitoyenne, dont la façade sur rue se prête mal à une isolation par l'extérieur.
Le gaz domine et ne produit aucune bonne étiquette
Les 2 806 logements du secteur chauffés au gaz naturel affichent 8,4 % de passoires et 0,0 % de classes A ou B.
Les 2 519 chauffés à l'électricité sont à 6,9 % de passoires mais atteignent 7,2 % de A-B. Les 588 raccordés au réseau de chauffage urbain, à 2,2 % et 0,2 %.
Le réseau protège donc nettement mieux du seuil de la passoire, sans jamais permettre le haut du tableau. Quant aux 81 logements au fioul, ils affichent 46,9 % de passoires : un segment résiduel mais très dégradé.
Les murs expliquent le reste
Le facteur décisif est l'enveloppe, et l'écart est considérable. Les 3 417 logements du secteur aux murs insuffisants, soit 56 % de l'échantillon, affichent 13,3 % de passoires et 0,2 % de classes A ou B.
Les 913 aux murs très bien isolés tombent à 0,1 % de passoires et atteignent 17,7 % de A-B.
Un écart de un à cent trente-trois. Sur le bâti de brique du secteur, l'isolation extérieure reste souvent praticable à l'arrière et sur les pignons dégagés, plus rarement en façade sur rue. Un audit énergétique permet de trancher poste par poste.
Ce que nous conseillons avant de vendre
Établissez l'année de construction avant tout : dans ce secteur, elle prédit l'étiquette mieux que l'adresse, et elle commande aussi le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, nombreux ici, ainsi que le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997.
Si votre logement date des années 1950 ou 1960, ne le considérez pas comme épargné : c'est la couche la plus nombreuse du quartier et l'une des plus exposées.
Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : la remontée de nappe et les cavités dans la craie concernent plusieurs secteurs amiénois. Les passoires thermiques du quartier se concentrent sur deux générations de bâti identifiables.
Questions fréquentes
Quel bâti est le plus exposé dans le secteur Saint-Roch ?
En taux, le bâti antérieur à 1948, à 14,8 % de passoires. En volume, la génération 1948-1974, qui représente 43 % du secteur et affiche 9,1 % : c'est elle qui pèse le plus lourd.
Une maison est-elle plus risquée qu’un appartement ici ?
Nettement : 15,3 % de passoires pour les 680 maisons du secteur, contre 6,5 % pour les 5 264 appartements. La maison amiénoise en brique se prête mal à une isolation extérieure en façade sur rue.
Le réseau de chaleur change-t-il quelque chose ?
Il protège du seuil : 2,2 % de passoires contre 8,4 % au gaz naturel. Mais il ne produit pratiquement aucune classe A ou B, à 0,2 %, contre 7,2 % pour les logements électriques du secteur.
Ces chiffres correspondent-ils exactement au quartier ?
Non : il s'agit d'un rayon de 700 mètres autour de la rue Saint-Roch, pas du périmètre administratif. En ville dense, les rayons de secteurs voisins se chevauchent partiellement.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.