Passoire thermique à Amiens : le guide du bailleur en 2026

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates, aucun report

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160), la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement loué. Le calendrier est connu : depuis le 1er janvier 2025, plus aucun nouveau bail pour un logement classé G ; l'interdiction s'étendra aux F le 1er janvier 2028, puis aux E le 1er janvier 2034.

Beaucoup de bailleurs attendent encore un assouplissement : la proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025, promettait d'aménager ces échéances, mais l'Assemblée nationale ne l'a jamais adoptée. En juillet 2026, aucun report n'existe : ces trois dates s'appliquent à Amiens comme partout. Dans une ville où les petites surfaces tournent au rythme des années universitaires, mieux vaut bâtir sa stratégie sur le droit en vigueur plutôt que sur une hypothèse de sursis.

Louer quand même un G : ce que risque un bailleur à Amiens

Aucune brigade ne verbalise les annonces : c'est le locataire qui détient le levier. Un G reloué depuis 2025 est juridiquement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, d'abord à l'amiable, puis en conciliation et devant le juge. Celui-ci peut imposer les travaux, réduire le loyer, voire en suspendre le versement. Le bail en cours, lui, se poursuit normalement.

Deux contraintes frappent déjà tous les F et G : le gel des loyers depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse entre deux locataires) et un risque de recours à chaque relocation. Précision utile : Amiens ne pratique aucun encadrement local des loyers ; seul ce gel national, attaché à l'étiquette, s'applique. Avec quelque 32 000 étudiants de l'UPJV qui changent de logement chaque année, la question se pose vite : voyez louer à un étudiant à Amiens.

6,9 % de passoires : le visage amiénois du problème

Sur les 48 101 DPE enregistrés à Amiens par l'ADEME depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026), 6,9 % ressortent en F ou G : 4,7 % de F et 2,2 % de G, auxquels s'ajoutent 14,2 % de E, la classe qui basculera à son tour en 2034. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Amiens et dans notre point chiffré 2026.

Ce socle a un visage : la maison amiénoise en brique pleine, étroite et mitoyenne, restée en simple vitrage avec des combles peu isolés ; les grands ensembles du nord de la ville au chauffage collectif vieillissant ; et les studios issus de maisons divisées, loués aux étudiants. Le climat picard (zone H1) fait le reste. Pour intervenir sur la brique sans la dégrader, voyez notre guide de la maison amiénoise.

Dérogations : le décret du 18 août 2023 près de la cathédrale et à Saint-Leu

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois situations. La première parle au centre ancien d'Amiens : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Aux abords de la cathédrale Notre-Dame, inscrite à l'UNESCO depuis 1981, et dans le quartier Saint-Leu, l'avis des Architectes des Bâtiments de France s'impose et limite souvent l'isolation des façades par l'extérieur ; notre dossier cathédrale et Saint-Leu détaille ces cas. Deuxième situation : la copropriété qui refuse en assemblée générale les travaux que vous avez proposés, vos parties privatives étant déjà traitées. Troisième : un risque avéré de pathologie du bâti, hypothèse sérieuse sur la brique ancienne, qu'une isolation intérieure mal conçue peut condamner à l'humidité.

La loi du 9 avril 2024 y a ajouté un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Aucune de ces protections ne rend toutefois le logement décent ni ne dégèle le loyer : constituez un dossier de preuves (avis de l'ABF, procès-verbaux d'AG, études techniques).

Votre étiquette F ou G est-elle seulement encore valable ?

Avant de chiffrer le moindre chantier, contrôlez le diagnostic lui-même. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021, avec l'ancienne méthode, ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : si votre étiquette en date, commencez par refaire un DPE, comptez 90 à 150 € à titre indicatif.

Second correctif, précieux dans une ville qui loue autant de petites surfaces : l'arrêté du 25 mars 2024 a revu le calcul du DPE des logements de 40 m² et moins, appliqué depuis le 1er juillet 2024. Si le diagnostic de votre studio a été réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette, sans nouvelle visite : un petit logement d'une maison divisée peut ainsi sortir de la classe G sans un seul devis de travaux. Les fondamentaux du diagnostic sont repris sur notre page DPE à Amiens.

Le plan d'action du bailleur amiénois, étape par étape

Classe F ou G confirmée ? Avancez dans l'ordre, avec une précaution locale : une bonne partie du parc amiénois date d'avant 1997, ce qui met l'amiante au programme des chantiers.

• Faites établir un audit énergétique : scénarios de travaux hiérarchisés, gains de classes attendus, prise en compte du bâti en brique et des contraintes des abords protégés.
• Avant d'ouvrir murs, combles ou planchers, prévoyez un repérage amiante avant travaux pour tout immeuble dont le permis est antérieur à juillet 1997.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, obligatoire par paliers pour les immeubles d'avant 2013 (plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, 50 lots et moins depuis 2026), voté en assemblée générale à la majorité simple et valable 10 ans.
• Côté financement, MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs ; les conditions évoluant, vérifiez-les sur france-renov.gouv.fr. Sur place, la plateforme LAURE d'Amiens Métropole, labellisée Espace Conseil France Rénov' (93 rue du Hocquet), conseille gratuitement propriétaires et copropriétés.
• Après travaux, refaites le DPE pour acter la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de signer le bail suivant.

Vendre plutôt que rénover : à Amiens, pensez à l'audit obligatoire

Vendre un logement classé F ou G reste parfaitement légal, y compris loué. Mais à Amiens, ville de maisons individuelles, une règle pèse lourd : depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, obligation étendue aux classes E depuis le 1er janvier 2025 et prévue pour les D en 2034. L'audit, valable 5 ans, coûte 500 à 1 000 € à titre indicatif. Une maison amiénoise classée E, F ou G ne se vend donc plus sans lui, quand un appartement en copropriété y échappe.

Dans tous les cas, le dossier de diagnostics de vente reste dû, avec l'état des risques propre à la Somme. L'arbitrage tient en une soustraction : coût des travaux, aides déduites, contre décote consentie en vendant en l'état. Un DPE récent et un audit chiffré fournissent les deux termes du calcul.