Louer à un étudiant à Amiens

Une demande étudiante portée par l'UPJV

L'Université de Picardie Jules Verne rassemble environ 32 000 étudiants sur ses campus picards, dont la majorité à Amiens, renforcés par le pôle santé du CHU et les écoles de la ville. Chaque rentrée relance la chasse aux studios, T1 et petites colocations, dans une ville aux deux tiers locataire et au marché parmi les plus abordables des grandes villes françaises : de quoi attirer les investisseurs en petites surfaces. Encore faut-il un dossier de diagnostics irréprochable, car ces logements anciens sont aussi les plus exposés aux mauvaises classes.

Les diagnostics obligatoires pour un bail étudiant

Meublé ou vide, bail classique, bail mobilité ou colocation : le dossier reprend celui de la location, avec un état des risques de moins de 6 mois, qui signale notamment l'inondation par remontée de nappe à Amiens.

• DPE, affiché dès l'annonce et annexé au bail, valable 10 ans.
• État des risques et pollutions (ERP), daté de moins de 6 mois.
• Électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans.
• Plomb (CREP) pour les logements d'avant 1949, fréquents dans le parc en brique.
• Surface habitable mentionnée au bail ; pas de diagnostic termites exigé à Amiens, mais une information mérule est due dans la Somme.

Passoires : le calendrier qui vise les studios anciens

Un studio taillé dans une maison amiénoise divisée ou un immeuble ancien du centre ressort souvent en E ou F. Le calendrier resserre l'étau : nouveau bail interdit pour les G depuis 2025, pour les F en 2028, pour les E en 2034 ; et depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés, sans hausse possible entre deux locataires. Pour un bailleur étudiant, dont le bien se reloue presque chaque année, un DPE défavorable se paie vite : la page passoires thermiques à Amiens détaille les issues possibles.

Petites surfaces : l'arrêté du 25 mars 2024 change la donne

Le mode de calcul du DPE désavantageait les petites surfaces, l'eau chaude sanitaire pesant proportionnellement plus lourd sur un studio. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils des logements de 40 m² ou moins. Si le DPE de votre studio a été réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, inutile de le refaire : l'ADEME délivre gratuitement une attestation portant la nouvelle étiquette, à partir du numéro du DPE. Certains studios amiénois sont ainsi sortis du statut de passoire sans un euro de travaux.

Zone tendue, mais pas d'encadrement des loyers

Amiens est classée en zone tendue : le préavis du locataire y est réduit à un mois et la taxe sur les logements vacants s'applique. En revanche, la ville ne connaît pas d'encadrement des loyers : aucun loyer de référence ne plafonne la fixation du loyer, qui reste libre à la mise en location, à l'exception du gel applicable aux logements classés F et G. Un point que beaucoup de bailleurs confondent : à Amiens, c'est la classe du DPE, pas un plafond administratif, qui borne le loyer.

Louer vite et bien : un DPE à jour

Le DPE est opposable : un locataire peut se retourner contre un bailleur en cas d'étiquette erronée. Avant une rentrée, faites établir ou actualiser le diagnostic, surtout après des travaux d'isolation ou un changement de chauffage qui peuvent améliorer la classe. Comptez 90 à 150 € pour le DPE d'un studio, à titre indicatif ; le détail figure sur la page prix d'un DPE à Amiens. Pour le panorama complet du marché étudiant, voir notre article louer à un étudiant à Amiens (UPJV).